Seguro de título inmobiliario

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El seguro de título inmobiliario, también llamado simplemente "seguro de título" es una invención estadounidense, cuyo uso es generalizado en aquel país, habiendo cobrado especial importancia durante el siglo pasado. Su uso actual cubre toda la unión americana y todo tipo de operaciones inmobiliarias, incluyendo comerciales y residenciales.

Se trata de un contrato indemnizatorio que cubre los riesgos derivados de los defectos o vicios que puedan contenerse en los títulos de propiedad, registrados o no en un registro público de la propiedad, que causen al asegurado daños y perjuicios. La cobertura es permanente, mientras el asegurado o sus sucesores mantengan un interés en la propiedad.

La contratación de esta clase de seguros se efectúa a través de compañías aseguradoras altamente especializadas.

Dos compañías de seguro de títulos operan en México, quienes no solamente se obligan a efectuar la cobertura correspondiente, sino también a coadyuvar con el asegurado durante todo el proceso de la operación inmobiliaria hasta el cierre de la misma. Una compañía, FAF International Seguros Generales S.A., filial de The First American Corporation, opera en Chile, actuando mayormente con bancos y sus clientes hipotecarios.

Existen pólizas estándar tanto para propietarios como acreedores de inmuebles, mismas que se rigen por la American Land Title Association (ALTA) de los Estados Unidos. La compañía asegurador se obliga a sanear el defecto, solucionar el problema en otra manera, por ejemplo negociando con terceros, o pagar una indemnización, para proteger al asegurado. Además, la póliza obliga a la companía aseguradora a gestionar y pagar la defensa del asegurado en caso de un reclamo de un tercero.

Las pólizas mexicanas, en cuanto a su forma, son acordes a las autorizadas por la (ALTA), pero adecuadas al mercado mexicano. El clausulado de las pólizas, incluyendo coberturas, exclusiones y excepciones, son análogas, mutatis mutandis, en Estados Unidos y México. En México se incluyen riesgos derivados de propiedad ejidal y comunal, desconocidos en los EEUU.

Para Carlos Odriozola autor del libro "El Seguro de Título Inmobiliario", el contrato de seguro de título es un convenio de indemnización, pues colateralmente a una operación principal, que puede ser la compraventa o la hipoteca, la aseguradora se obliga a indemnizar al asegurado en el caso de que éste tuviera alguna pérdida causada por acciones incoadas por un tercero. Esa obligación de indemnizar contiene un aspecto de equidad (equity), pues el indemnizado tiene derecho de restitución, lo que no sucede con otras clases de seguros.