Automated Valuation Model

AVM, (acrónimo de la expresión inglesa Automated Valuation Model) es el nombre que se da internacionalmente a los modelos de valoración automática de inmuebles, mediante el uso de algoritmos matemáticos y estadísticos combinado con una base de datos. La mayoría de los AVM calculan el valor de un inmueble en una ubicación geográfica concreta y en un momento del tiempo.

Fundamento

Se trata de un sistema de inteligencia artificial que combina:

• Un modelo hedónico^[1] de valoración de inmuebles obtenido mediante regresión lineal múltiple y otras técnicas estadísticas de análisis multivariante y de minería de datos que responde a las características aportadas por el usuario
• Las características estadísticas, demográficas, sociales y económicas de la zona
• Un análisis pormenorizado del valor de suelo y del valor de construcción
• La normalización y geocodificación de una base de datos de inmuebles comparables con sus valores de mercado actualizados y homogeneizados
• La evolución histórica del precio de los inmuebles

y como consecuencia de lo anterior calcula el valor teórico del inmueble.

Contenido

Un informe AVM debe contener:

• la identificación del inmueble
• la estimación del valor del inmueble

Además, puede contener:

• Estimaciones inferidas para la obtención del valor (existencia de ascensor, calidad de acabados estimada, etc)
• Información estadística, demográfica e inmobiliaria de la zona
• Fotografía aérea o a pie de calle
• Información y referencia catastral
• Información del edificio
• Información del mercado y de su evolución
• Justificación de la obtención del valor
• Nivel de confianza del resultado

Marco legal

Los AVM sirven para la revisión de valores de los inmuebles hipotecados conforme a los acuerdos internacionales Basilea II, transpuesto a la normativa europea por la Directiva 2006/48/CE^[2]
Dicha Directiva europea está transpuesta a la normativa española por la Circular 3/2008^[3] de Banco de España (denominada Circular de Solvencia) sobre determinación y control de los recursos propios mínimos (ver Norma 43.6).

Utilidades

• Obtención del LTV (Loan To Value) para supervisión bancaria, conforme a la Directiva 2006/48/CE^[2] y a la Circular 3/2008^[3] de Banco de España
• Valoraciones previas orientativas
• Contraste del valor de una tasación presencial
• Seguros de riesgo de crédito
• Evolución de precios de inmuebles
• Valoración de clientela para marketing directo. A partir de la dirección postal de un cliente, se puede inferir el valor de su vivienda, y con ello, una estimación aproximada de su patrimonio
• Valoración del inmueble para el cálculo de la prima en el seguro multirriesgo del hogar

Usuarios

• Entidades Financieras (Bancos y Cajas de Ahorro)
• Empresas de servicios de inversión
• Compañías de Seguros
• Particulares que necesitan conocer el valor de un inmueble (herencias, divorcios, etc)
• Sociedades de Tasación, para supervisión de valores
• Hacienda
• Auditores
• Peritos tasadores judiciales
• Empresas de marketing directo
• Emisores e inversores de titulizaciones
• Calificadores de riesgos

Ventajas

• Bajo coste.
• Ahorro de tiempo, de papel, de desplazamiento, de combustible. Contribución ecológica.
• Inmediatez
• Objetividad

Inconvenientes

• En España, los AVM no tienen validez como herramienta de tasación, dado que la legislación vigente que las regula (Orden ECO 805/2003)^[4] exige la visita física de un tasador.
• Posibilidad de imprecisión en la aportación de datos (por ejemplo, una estimación errónea de la superficie del inmueble)

Véase también

• Regresión Hedónica (en inglés)
• LTV (en inglés)

Referencias y Enlaces Externos

• Peña Sánchez de Rivera, Daniel. Mc Graw Hill. ed. Análisis de datos multivariantes. Madrid. pp. 539. ISBN 84-481-3610-1. 

• Medina Dávila-Ponce de León, Emilio. Dykinson. ed. Valoración inmobiliaria. Madrid. pp. 635. ISBN 84-9772-120-9. 

• Hernández Orallo, José; Ramírez, MªJosé; Ferri, César. Pearson Prentice Hall. ed. Introducción a la Minería de Datos. Madrid. pp. 680. ISBN 84-205-4091-9. 

• Newbold, Paul; Carlson, William; Thorne, Betty. Pearson Prentice Hall. ed. Estadística para administración y economía. Madrid. pp. 1063. ISBN 978-84-8322-403-8. 

• Barris, Joaquim; García Almirall, Pilar. UPC. ed. Un sistema experto de tasación por el método de comparación. Los métodos de estimación espacial y su aplicación en la metodología de tasación por comparación. Barcelona. pp. 201. http://www.tdr.cesca.es/TESIS_UPC/AVAILABLE/TDX-0313109-090657//01Jbg01de01.pdf.