Subrogación

La Subrogación término empleado en el acervo jurídico relacionado con la delegación o reemplazo de obligaciones por parte de tribunales hacia otros. Se trata de un negocio jurídico mediante el cual una persona sustituye a otra en una obligación. Por lo tanto, la subrogación puede darse en cualquiera de las dos posiciones de una obligación: posición deudora y acreedora.

La subrogación de acuerdo al Art. 111 de la Ley Sobre el Contrato de Seguros se apega a lo estipulado en el contrato sin importar si es en caso de seguro algo fortuito.

• Subrogación en la posición del acreedor: Mediante un negocio jurídico, ya sea inter vivos (por ejemplo, la compraventa o la donación) o mortis causa (por herencia), una persona adquiere la posición de acreedor en una deuda. Desde su comunicación al deudor, éste deberá pagar ahora a la persona que se ha subrogado en la posición de acreedor.
• Subrogación en la posición del deudor: Dado que el deudor es el obligado al cumplimiento, es necesaria la autorización del acreedor para una subrogación, dado que puede ocurrir que el nuevo deudor no tenga tantos bienes o esté suficientemente capacitado para cumplir la obligación. No es necesaria dicha autorización en caso de muerte del deudor, si la subrogación es por herencia.

De forma más genérica, pero en el mismo sentido, una persona puede subrogarse en una posición contractual. En ese caso estaría asumiendo, a la vez, las posiciones deudora y acreedora (según cada cual) de todas las obligaciones que nacen de dicho contrato y que son aplicables a su recién adquirida posición en el contrato.

Regulación por país

España

La subrogación es el proceso jurídico que permite cambiar la hipoteca a otra entidad financiera (subrogación de acreedor) o trasladar la hipoteca de un deudor a otro deudor, al que se le vende la vivienda (subrogación de deudor).

Subrogación de acreedor en España

En España, la subrogación de acreedor permite cambiar tu hipoteca de banco para mejorar las condiciones financieras de la hipoteca. Normalmente la subrogación de acreedor se conoce como subrogación de entidad o subrogación “a secas”.

Es el proceso jurídico para cambiar nuestra hipoteca a otra entidad financiera mejorando las condiciones económicas. Es una opción recomendada cuando no podemos mejorar las condiciones del préstamo hipotecario en nuestra entidad.^[1]

¿Cuándo conviene realizar una subrogación de acreedor?

Cuando el mercado ha cambiado y se quiere mejorar las condiciones de la hipoteca actual (por ejemplo para aprovechar una bajada de tipos de interés) y el banco en el que se tiene la hipoteca no permite una modificación para ajustar el préstamo a las condiciones de mercado.

Permite

• Modificar el tipo de interés
• Modificar el plazo de amortización

No permite

• Hacer ampliaciones de capital
• Agregar titulares al préstamo

La subrogación tiene ciertas ventajas frente a otras opciones para realizar modificaciones en la hipoteca

• Permite mejorar las condiciones de la hipoteca en el caso de que las condiciones actuales estén desfasadas con el mercado
• Es un elemento que puede servir para negociar con el propio banco, ya que el banco (A), en caso de querer retener al cliente, puede mejorar o igualar la oferta del banco (B) al que se subrogue el cliente
• Implica menos gastos que una cancelación del préstamo actual y la apertura de un nuevo préstamo en la entidad donde se quiera trasladar la hipoteca
  • No se paga I.A.J.D. (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
  • Gastos de Notaría rebajados
  • Gastos de Registro de la propiedad rebajados

Así mismo, la subrogación tiene ciertas limitaciones

• No permite realizar ampliaciones de capital
• No se pueden agregar titulares adicionales
• Es más cara que una novación (modificación del contrato actual con el propio banco)

¿Cuánto cuesta una subrogación de acreedor o entidad en España?

• Comisión de subrogación: Es la comisión que aplica el banco donde se tiene la hipoteca actual por trasladar el préstamo a otra entidad. Para las hipotecas actuales, la comisión máxima que establece la Ley es de 0,50% durante los primeros 5 años y de 0,25% el resto de años. En España, esta comisión es negociable, según el perfil financiero, hasta el 0%.
• Gastos de subrogación:
  • Notaría: Máximo € 600
  • Tasación: Entre € 200 y € 400
  • Gestoría: Máximo € 300
  • Registro de la Propiedad: Máximo € 100

Subrogación de deudor en España

La subrogación de deudor, en España, es la forma jurídica para traspasar la hipoteca de un deudor a otro deudor al que se le está vendiendo la propiedad. Cuando se realiza el traspaso a través de una subrogación de deudor no es posible realizar modificaciones sobre el contrato hipotecario original. En España, la subrogación de deudor se conoce como subrogación de “promotor” debido a que las operaciones de subrogación de deudor más frecuentes se dan entre promotores inmobiliarios que traspasan sus hipotecas a los particulares que compran sus viviendas.

¿Cuándo es una opción conveniente?

Como no se pueden realizar modificaciones sobre el contrato hipotecario que se está subrogando de deudor a deudor, sólo es conveniente si las condiciones del contrato que se está traspasando resultan adecuadas para el subrogado, principalmente en términos de plazo, interés que se le aplica a la hipoteca y porcentaje de capital que se está financiando. También se subrogarán el resto de condiciones del préstamo hipotecario, como comisiones, plazos de revisión del tipo de interés, etc.

¿Qué ventajas ofrece la subrogación de deudor o promotor?

La ventaja principal es que se ahorran todos los gastos/impuestos que se pagarían sobre la constitución de una nueva hipoteca, principalmente en

• Impuesto IAJD - Hipoteca (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Ahorro del 100%
• Notario: Ahorro de entre el 35% 50%
• Registro de la Propiedad: Ahorro de entre el 35% a 50%

México

La subrogación en el derecho mexicano está regulada en los diferentes Códigos Civiles de los estados de la República.

El Código Civil de 1928 de ámbito local para el Distrito Federal y el Código Civil Federal publicado en el Diario Oficial de la Federación el primero de septiembre de 1932, establecen en sus artículos 2058 y 2059 la figura de la subrogación, entendiéndola como la sustitución de acreedor "por ministerio de ley y sin necesidad de declaración judicial ni de las partes". Así, la subrogación es el "acto jurídico en virtud del cual hay una sustitución admitida o establecida de pleno derecho en el derecho de un acreedor, por un tercero que paga la deuda, o bien, presta al deudor fondos para pagarla, permaneciendo idéntica e invariable la relación obligatoria"^[2]

El artículo 2058 permite los siguientes supuestos de subrogación:

1. Cuando el que es acreedor paga a otro acreedor preferente: Es decir, cuando existe una pluralidad de acreedores respecto de un mismo deudor, uno de ellos puede pagar la deuda que se tenga respecto a otro con mejor derecho, y de esta manera, subrogarse en sus derechos de cobro (ver prelación de créditos.
2. Cuando el que paga tiene interés jurídico en el cumplimiento de la obligación: La persona que realiza el pago demuestra que tiene interés en adquirir la deuda, ya sea por que es familiar del deudor, o bien, por que le interesan las prestaciones.
3. Cuando un heredero paga con sus bienes priopios alguna deuda de la herencia: Aquí hay que distinguir en que momento una persona se convierte en heredero para el Derecho mexicano, pues, de lo contrario, estaríamos admitiendo que existe una confusión de derechos y no una subrogación (si el heredero paga con bienes propios una deuda de la herencia, se convierte en acreedor de la misma; al heredar, puesto que se trasladan también las deudas, tendría el derecho de cobro y la obligación de pagarse a sí mismo), por lo que se apunta que se es heredero al declarársele judicial o notarialmente como tal y no durante la administración de los bienes de la herencia.
4. Cuando el que adquiere un inmueble paga un crédito hipotecario anterior a la adquisición: Un caso muy parecido al de la primera fracción, sólo que aquí se trata auténticamente de un tercero que pagará un crédito garantizado, adquiriendo, por tanto, un crédito preferente.

Finalmente, el artículo 2059 establece que "Cuando la deuda fuere pagada por el deudor con dinero que un tercero le prestare con ese objeto, el prestamista quedará subrogado por ministerio de la ley en los derechos del acreedor, si el préstanmo constare en título auténtico en que se declare que el dinero fue prestado para el pago de la misma deuda. Por falta de esta circunstancia, el que prestó el dinero sólo tendrá los derechos que expresa su respectivo contrato"; es decir, debe existir forzosamente un documento auténtico (ya sea un contrato o un convenio) donde conste que se prestó el dinero para realizar el pago de la deuda, y de esta manera operar la subrogación; la falta de este hecho (una solemnidad) supondrá que se realizó cualquier otro acto jurídico, menos la subrogación.

En El Salvador

En El Salvador, la subrogacion conforme lo dispone el Código Civil, es el acto mediante el cual, una persona adquiere el derecho de acreedor, en vista de haber pagado una deuda en lugar de otra. Ejemplo de ello, es la persona que paga una deuda en vista de ser fiador solidario, y mediante un acta de subrogaciòn adquiere la posición del acreedor, ante la persona que incumpliò con la obligación del pago (deudor principal), y puede entonces exigir a éste el pago de la deuda cancelada en su lugar, y ejercer todas las acciones que en su momento pertenecían al acreedor inicial. El Artículo 1478 del Código Civil establece "La subrogación es la transmisión de los derechos del acreedor a un tercero, que le paga", y continua el 1479 diciendo "Se subroga un tercero en los derechos del acreedor o en virtud de la ley, o en virtud de una convención del acreedor". Existen dos tipos de subrogaciòn, la legal y la convencional. En el caso de la convencional, esta está sujeta a las reglas de la cesión de derechos establecida en el mismo código. En el caso de la legal, conforme lo dispuesto en el artículo 1482, se establece que, "por el hecho del pago, se traspasan al nuevo acreedor todos los derechos, acciones, privilegios y garantías del antiguo, ya sean contra el deudor principal, ya contra terceros obligados solidaria o subsidiariamente a la deuda".

Subrogación de Derecho (Seguros-Panama) La compañía tendrá el derecho de hacerse cargo de cualquiera reclamación hecha contra el asegurado, podrá también hacerse cargo durante el tiempo que estima conveniente de atender y dirigir en nombre del Asegurado y en su representación, o para arreglar cualquiera cuestión relacionada con el mismo Asegurado, y este no podrá sin el consentimiento por escrito de la Compañía reconocer responsabilidad alguna, hace ningún pago o liquidación ni arreglo con respecto a dicha reclamación. El Asegurado tendrá la obligación de subrogar a la Compañía en todos sus derechos, cuando esta lo pida, a fin de que la Comapañía tenga absoluta libertad para actuar persiguiendo ampliamente las responsabilidades del caso. Si por alguna circunstancia la Comapañía recibiese una suma mayor que la desembolsada por pago de indemnización y por gastos, devolverá la diferencia al Asegurado.

El Asegurado no hará ni permitirá que se haga acto alguno que menoscabe los derechos que pueda adquirir la Compañía por subrogación, o que imposibilite el poder recibirlos. El asegurado prestará a la Comapañía todos los auxilios y le proporcionará todos los informes que pueda, sin costo alguno para la Compañía; y le suministrará con razonable aquellos informes que la Comapañía pueda exigirla, a fin de que éste tome la medidas que estime convenientes.

Referencias

Enlaces externos

• Subrogación de deudor ¿Qué es la subrogación de entidad? ¿Cuánto Cuesta?
• Subrogación - ¿Qué es? ¿Qué gastos implica? ¿Cuándo interesa?