La expresión crisis inmobiliaria española de 2008 hace referencia al conjunto de indicadores económicos que, desde el inicio de 2008 evidenciarían un deterioro de la industria de la construcción en España^[1] en el contexto de una crisis económica mundial. Tales indicadores serían, principalmente, el descenso de unidades vendidas, la caída del precio de la vivienda (más o menos pronunciada dependiendo de la región) y el aumento de empresas promotoras y contructoras declaradas en quiebra o con dificultades financieras. España, pese a todo, no sería el único país afectado.^[2]

Contenido 1 Antecedentes 2 Inicios de la crisis 3 Desarrollo 4 Medidas 5 Consecuencias 6 Referencias 7 Véase también 8 Enlaces externos

Antecedentes

Desde aproximadamente 1998 la industria de la construcción española había experimentado una notable expansión, que desde algunos sectores fue calificada como una burbuja económica. Según algunos autores^[3] la sesgada información económica habría generado expectativas irreales de revalorización, aumento de precios y sobreoferta. El incremento de precios habría sido un fenómeno común a todos los países industrializados, si bien con variantes regionales,^[4] y habría ido parejo a la expensión del crédito.

El fenómeno español se habría caracterizado por un aumento notable de viviendas construidas y un crecimiento sin precedentes de la deuda hipotecaria, así como un incremento de la importancia de la construcción en el PIB y un crecimiento del empleo en el sector. Como contrapartida, hubo un incremento de los precios de la vivienda muy por encima del IPC.

Inicios de la crisis

Los detonantes de la crisis parecen haber sido varios. Entre los factores coyunturales parece estar la crisis hipotecaria iniciada en agosto de 2007 en Estados Unidos, que se tradujo en una contracción del crédito, y el paulatino aumento del euribor por parte del BCE, lo que generó un aumento de las cuotas hipotecarias, que en España son en un 98% a interés variable, lo que podría haber terminado afectando al consumo,^[5] y, en todo caso, a la confianza de los consumidores. Por otro lado, el estrangulamiento del mercado de crédito habría dejado sin financiación a las empresas dedicadas a la construcción que, teniendo numerosas obras en proceso, no habrían encontrado una vía de crédito debido al endurecimiento de las condiciones de refinanciación,^[6] lo que agravaría la situación en un sector con un elevado grado de apalancamiento.

Entre los factores estructurales estarían, según algunos, la especulación, el exceso de oferta y el agotamiento de la demanda, incapaz de asumir los elevados precios de los inmuebles, así como la rigidez del mercado inmobiliario, con dificultades para adaptarse rápidamente a los cambios del mercado (pues entre el inicio de una obra y su venta pueden pasar hasta dos años).

Desarrollo

Ya a finales de 2007 las noticias del sector inmobiliario español comienzan a describir los síntomas de lo que podría ser una crisis: bajadas de visados, preventas, ventas, e hipotecas.^[7]

En el primer trimestre de 2008 las principales empresas de la construcción vieron reducir sus ventas un 72%,^[8] pasando a ingresar 20 millones de euros, en contraste con los 500 del mismo periodo de 2007. Desde principios de 2008 los principales medios de comunicación dan por segura una grave crisis en el sector de la construcción, augurando la propia patronal del sector bajadas de precio del orden del 8%.^[9] Por su parte, el sector de la compraventa de suelo experimentó, durante el primer cuatrimestre de 2008 una fuerte contracción, con un descenso de las ventas de cerca del 100%^[10] En concreto, se habla de un "desplome" del mercado inmobiliario^[11] en un contexto de crisis finaciera nacional e internacional.^[12]

El 15 de mayo la Red de Inmobiliarias Don Piso, una de las que habían llegado a ser más grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una caída de ventas del 66%.^[13]

Como colofón de la crisis, la principal inmobiliaria del país (Martinsa-Fadesa) se declara en quiebra el 14 de julio, protagonizando la mayor suspensión de pagos de la historia económica de España.^[14] Se estima que la deuda del grupo es de más de 7.000 millones de euros. Las dos entidades financieras con más exposición a la suspensión de pagos de Martinsa-Fadesa son Caja Madrid, con 900 millones de Euros y el Banco Popular con 400 millones de Euros

Durante el año 2009 el desplome de ventas^[15] y precios^[16] continúa agravándose, lo que es ya reconocido abiertamente por todos los implicados como un fuerte ajuste del mercado de la construcción.

La crisis inmobiliaria, en todo caso, tiene lugar en medio de una desaceleración general de la economía, tanto a nivel internacional como español, en lo que podría ser el inicio de una recesión económica.^[17]

Medidas

Como forma de incentivar el alquiler el gobierno español ha dispuesto una serie de ayudas directas al alquiler, efectivas desde enero de 2008,^[18] y ha acelerado las licitaciones para reactivar el sector a través de la obra pública.^[19] Si bien desde la banca y desde la industria de la construcción se ha sugerido que el gobierno debe actuar directamente sobre el sector para rescatarlo, llegando a reclamar el uso de la reserva de la Seguridad Social y el Fondo de Pensiones^[20] (pues la crisis financiera y la crisis inmobiliaria aparecen entrelazadas) el gobierno, por boca de su Ministro de Economía, ha rechazado la idea, afirmando que "no se debe impedir artificialmente el ajuste [de la industria de la construcción]".^[21] Así mismo, se ha sugerido convertir la vivienda de oferta libre en vivienda de protección oficial.

Consecuencias

Entre las principales consecuencias está un aumento del desempleo^[22] y la consecuente contracción del consumo. Así mismo, el sector de la contrucción se resiente, cerrando hasta la mitad de las agencias inmobiliarias^[23] y llevando a la quiebra gran número de empresas contructoras,^[24] suponiendo también enormes dificultades para los consorcios inmobiliarios.^[25]

Desde el punto de vista financiero y bancario, el derrumbe inmobiliario español compromete la estabilidad de las entidades financieras, provocando fusiones para garantizar la supervivencia de alguna de ellas,^[26] obligando a otras a bloquear el reintegro de las inversiones de determinados fondos inmobiliarios^[27] e incluso convirtiendo a los bancos y cajas de ahorro en improvisadas agencias inmobiliarias.^[28]

La primera entidad financiera española en serias dificultades por causa de la crisis inmobiliaria fue la Caja Castilla-La Mancha, intervenida por el Banco de España el domingo 29 de marzo de 2009, siendo cesada a toda su dirección y amparándose los depósitos de la caja con el Fondo de Garantía de Depósitos para cubrir la falta de liquidez.^[29]

Referencias

Véase también

• Burbuja inmobiliaria global
• Colapso financiero de 2007-2008
• Anexo:Vivienda en España
• Política de vivienda en España

Enlaces externos

• Rafael Santamaría: "Lo peor de la crisis inmobiliaria se dejará sentir en 2009 y en 2010"
• Los promotores españoles: "Preferimos regalar nuestras viviendas al banco antes que vender con descuentos del 30%"
• Los registradores creen que la crisis inmobiliaria se prolongará hasta 2010
• ¿Quién es responsable de la burbuja inmobiliaria?