Vivienda de protección oficial

Bloque de VPO ganador de un concurso de viviendas bioclimáticas del ayuntamiento de El Astillero (Cantabria).

La Vivienda de Protección Oficial (VPO, también conocida como Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida) es un tipo de vivienda de precio limitado y, casi siempre, parcialmente subvencionada por la administración pública española.

El objetivo de la VPO es favorecer que los ciudadanos con rentas más bajas puedan adquirir o arrendar viviendas dignas y adecuadas a unos precios asequibles a sus posibilidades.

Las distintas Comunidades Autónomas han legislado sobre esta materia, por lo que no existe un régimen uniforme en todo el territorio nacional. Las explicaciones que siguen a continuación reflejan en general sólo el régimen de las VPO que se acogen a los Planes de Vivienda del Estado.

Actuaciones protegidas

Se consideran^[1] actuaciones protegidas la promoción; el alquiler, la rehabilitación, la mejoras de eficiencia energética y de accesibilidad , la adquisición y urbanización de suelo e incluso la propia gestión del Plan^[2]

Definición

Son las calificadas como viviendas de protección oficial o, más en general, como viviendas protegidas, por el órgano competente de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que cumplan los requisitos establecidos en el Decreto^[3] por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (2009-2012). Solamente podrán destinarse a la venta o al arrendamiento y han de constituir el domicilio o residencia habitual y permanente de sus ocupantes, salvo en aquellos supuestos que determina expresamente este Real Decreto.

Con independencia de otras posibles denominaciones por parte de las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla en cumplimiento de su normativa propia, las viviendas protegidas de nueva construcción, para venta o arrendamiento, podrán calificarse o declararse, a efectos de las condiciones y ayudas de este Real Decreto, como viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial, viviendas protegidas de régimen general y concertado.

Clasificación

Cuando una vivienda es clasificada como VPO, tanto el constructor/promotor como el comprador reciben ciertos beneficios, a cambio de los cuales quedan sujetos a ciertas condiciones legales durante el tiempo de clasificación de la vivienda como VPO.

• El constructor se compromete a no vender la vivienda por encima de un precio máximo fijado por la administración. Estos precios suelen estar bastante por debajo de los precios de mercado.^[4] A cambio, recibe una serie de beneficios, incluyendo la financiación de una gran parte del proyecto (hasta el 80%) a un tipo de interés bajo.^[5] En ocasiones, la administración impone al constructor la edificación de VPO como condición para permitir la edificación de vivienda libre.

• El comprador obtiene una vivienda a un precio notablemente inferior al del mercado (en ocasiones también subvenciones económicas para la compra). A cambio, la vivienda tiene una normativa de uso y venta especial: primero, debe ser el domicilio habitual del comprador. Segundo, si el comprador quiere revender la vivienda, el precio está fijado por la administración, quien además posee derecho preferente de compra.

Descalificación

La calificación de VPO suele tener un periodo de validez, tras el cual la VPO pasa a ser vivienda libre. A veces es posible desclasificar una vivienda como VPO antes de la terminación del periodo de validez. En ese caso, las administraciones suelen exigir la devolución de las subvenciones otorgadas. Como se ha advertido, sin embargo, en varias Comunidades Autónomas no cabe la descalificación de las VPO, por lo que es permanente su limitación en precio y su destino a personas con limitados recursos económicos.

Requisitos exigibles

En términos generales, para que una vivienda sea clasificable como VPO, la Administración pública establece una serie de requisitos legales tanto para la vivienda (tamaño y precio máximos) como para el comprador (ingresos máximos, típicamente expresados en múltiplos del IPREM, no disponibilidad de otra vivienda, empadronamiento en el territorio regido por la administración, etc.). Cuando el número de potenciales compradores excede al de la oferta de VPO, las Administraciones suelen recurrir a sorteos para decidir las adjudicaciones.

Viviendas de promoción pública

En ocasiones, el promotor es la misma Administración pública. En este caso, se habla de VPO de promoción pública. En comparación, cuando el promotor es una entidad privada, se habla de VPO de promoción privada.

Régimen especial

Cuando una VPO se destina a compradores de ingresos extremadamente bajos, en ocasiones se usa el término VPO de régimen especial. En comparación, las demás VPO se denominan VPO de régimen general.

Acceso a la vivienda

El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (2009-2012) considera beneficiarios con derecho a protección preferente a las unidades familiares con ingresos que no excedan dos veces y media el IPREM.^[6] Para este colectivo la manera de ejercitar el derecho constitucional a una vivienda en los siguientes términos:

Teniendo en cuenta que el IPREM para 2009 es de 6.988 Euros, resulta que 2,5 veces son 17.472 Euros; la tercera parte de esta cantidad equivale a 5.824 Euros anuales de endeudamiento máximo, que mensualmente suponen 485 €. Para ser beneficiario se debe encontrar una vivienda por 80.000 €, cosa nada fácil. Una vez conseguido se necesita una entidad que lo financie a 25 años para que así salgan los 485 € mensuales. La financiación debe ser al Euribor más 0,65, como dice este mismo plan aludiendo a los convenios con las entidades de crédito.

Pese a todo, y en el contexto de la Crisis económica de 2008-2009, en España, la banca no da crédito.^[8] Así, un año después de firmar la Generalidad de Cataluña con 19 cajas y bancos un convenio para financiar pisos sociales y aún comprometiéndose posteriormente a recomprar aquellos pisos cuyos propietarios no puedan hacer frente a los pagos de la hipoteca. Para solucionar este problema El Ministerio de la Vivienda de España y el Instituto de Crédito Oficial (ICO) firmarán este mes una línea de avales que suman un importe de 6.000 millones de euros para facilitar a alrededor de 100.000 familias la adquisición de una vivienda de protección oficial

Con el propósito de reforzar la política de vivienda y apoyar al sector de la construcción la Junta de Castilla y León ha aprobado la modificación del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León^[10]

Andalucía calificó en 2009 23 824 Viviendas de Protección Oficial, lo que constituye el récord de los últimos 20 años. En 2009 se concedieron 736 millones de euros en créditos para la promoción de VPO frente a los 517 millones concedidos en 2008, y los 886 de 2007, en pleno boom inmobiliario, pero cuando sólo se calificaron, 10 460 VPO, frente a las 23 824 de 2009. Ante la dificultad de obtención de financiación el porcentaje en alquiler calificado en 2009 fue del 20% de total, frente a un 2% de hace diez años.^[11]

Historia

La primera legislación sobre VPO en España es el Decreto 2131/1963, de 24 de julio, a su vez desarrollado por el Decreto 2114/1968, de 24 de julio por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre viviendas de protección oficial. Esta ley diferenciaba dos grupos de vivienda, las de Grupo I, orientadas a clases medias y altas, y cuyo principal incentivo era la financiación, y las de Grupo II, que además recibían préstamos, primas e incluso subvenciones.

Otras leyes en relación a la VPO son:

• Decreto-Ley de 1976 sobre vivienda social
• Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial (en vigor), desarrollado por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre
• Decreto-Ley 1494/1987, de 4 de diciembre, que establece la Nueva Política de Viviendas de Protección Oficial para el periodo 1988-1991
• Real Decreto Ley 1/1992, de 26 de junio
• Real Decreto Ley 727/1993, de 14 de mayo, sobre precio de las viviendas de protección oficial de promoción privada [1]
• Ley 6/1998, de 13 de abril
• Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (2009-2012)^[12]

Referencias

Véase también

• Vivienda en España
• Vivienda joven

Enlaces externos

• Wikimedia Commons alberga contenido multimedia sobre Vivienda de protección oficial. Commons
• Ministerio de la Vivienda
• "Urbanismo y vivienda. La interrelación de las políticas de suelo y vivienda", Juan-Cruz Alli Aranguren
• "La reserva de suelo con destino a viviendas de protección pública en la legislación estatal y autonómica",Revista Práctica Urbanística, Antonio blanco
• La Ciudad Viva